Berichten

U bent medebepalend voor het woongenot van uw buren. En de VvE voor dat van u…

/in /door

Onlangs was het Burendag. Een dag die in televisiereclames altijd zonnig en vrolijk wordt gepresenteerd. Lange tafels met kleurige tafelkleden staan vol zelfgebakken broodjes en taarten en de door die ene hippe moeder zelfgehusselde salade. Het is een dolle boel. De kinderen spelen leuk samen. Alle buren, jong en oud, kunnen goed met elkaar overweg. Iedereen praat met iedereen en iedereen lacht. Het zijn de buren die wij allemaal willen, maar die we lang niet allemaal hebben. Hoe was uw burendag?

Tijdens de koop of de verkoop van een huis is er geen ruimte om ook de buren even te inspecteren. Natuurlijk kunt u op verschillende tijden door de wijk van uw beoogde nieuwe huis lopen om te zien wie zich daar allemaal ophoudt. Maar echt veel informatie haalt u daar doorgaans niet uit. Het vertelt u niet wie zijn vuilnis op het balkon laat staan, wie drumles heeft of wie elke vergadering traineert door nooit akkoord te gaan met een stemming over iets belangrijks.

Actie!

Een actieve Vereniging van Eigenaren regelt niet alleen de lopende zaken, zoals de verzekeringen en ieders bijdrage. Ze werkt ook verbindend. Buren leren elkaar steeds beter kennen – dus steeds beter begrijpen – als ze samen beslissingen moeten nemen over zaken die hen allemaal aangaan. Wanneer u een appartement koopt, wordt u automatisch lid van de VvE. Lidmaatschap is dus niet vrijwillig. De VvE neemt beslissingen over het gezamenlijk onderhoud en alle verbouwingswerkzaamheden aan de gezamenlijke delen, maar het kan in feite over alles gaan wat alle bewoners aangaat.

Wakker kussen

Een VvE die dergelijke taken actief aangaat, is een actieve VvE. Een slapende VvE is er een die niets doet, die niets regelt en die niet spaart. Het gevaar van een slapende VvE is dat u bij een geplande verkoop of koop van uw woning in de knoei kunt komen. Steeds meer banken stellen steeds vaker als eis dat de woning bij een actieve VvE hoort, omdat ze de potentiële kopers anders geen hypotheek verstrekken. De waarde van de woning daalt immers als het onderhoud niet goed is bijgehouden. Ook als mogelijke koper van een appartement kunt u ervoor zorgen dat een slapende VvE weer wakker, en dus actief, gemaakt wordt. Daarvoor moet u in eerste instantie achter de splitsingsakte aan en moet u uitvinden of er een financieel overzicht of een huishoudelijk reglement is. Uw notaris kan u hierbij helpen!

Burenruil

Bent u dus van plan om op korte termijn uw oude buren in te ruilen voor een vrolijk nieuw paar? Ga dan vooral na of uw splitsingsakte nog klopt na alle op- en aanbouwen van de mensen om u heen. Vraag hoe het met het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) is. Vraag de financiële status van uw VvE op. En weet zeker dat u uw woning kunt verkopen of kopen wanneer en hoe u wilt. Is alles in orde? Nodig uw buren dan eens uit voor een kopje koffie!

Een goede buur….

/in /door

Mediation is voor vechtende ouders tijdens een scheiding, denken veel mensen. Gelukkig ontdekken ook steeds meer bedrijven, stichtingen en verenigingen de voordelen van mediation. Een goede bemiddeling door een onafhankelijke partij kan immers voorkomen dat een kleine ergernis uitmondt in een groot juridisch drama. Ook vervelende burenruzies, over bijvoorbeeld het onderhoud aan de eigen woning, kunnen met goed advies en begeleiding van een notaris-mediator beter in goede banen geleid worden. Steeds vaker begeleiden we dan ook Verenigingen van Eingenaren (VvE’s) om een verschil in interpretatie van ieders rechten en plichten op te helderen.

Vooral bij kleine VvE’s blijkt niet altijd alles goed op papier gezet te zijn, wat uiteraard voor verwarring zorgt. Conflicten gaan dan ook vaak over de uitleg van de gemaakte afspraken en de persoonlijke belangen van de eigenaars.

Laatst kwam de voltallige VvE uit een van de leukste buurten in Den Haag naar ons kantoor. In hun splitsingsreglement staat dat alle onderhoudskosten aan de buitengevels en gemeenschappelijke delen kosten voor de VvE zijn. Al jaren echter onderhoudt iedereen zijn eigen kozijnen en balkon. Het is een stilzwijgende afspraak die langzaam zo gegroeid is, maar nooit in de splitsingsakte is aangepast.

Bij een van de woningen is nu achterstallig onderhoud ontstaan. Zo erg zelfs dat de gemeente de VvE verplicht actie te ondernemen omdat er anders een dwangsom wordt opgelegd. Tijdens de mediation beroept de eigenaar met achterstallig onderhoud zich op de splitsingsakte. Daarin staat immers dat alle kosten gemeenschappelijk zijn.

De notaris-mediator bekijkt de verschillende standpunten met alle eigenaars en bespreekt de mogelijke juridische gevolgen daarvan. Uiteindelijk is iedereen het ermee eens dat achterstallig onderhoud de waarde van alle appartementen naar beneden haalt, zoals de gemeente ook al aangaf.

Na slechts een paar sessies met de notaris-mediator besluiten de partijen de splitsingsakte te wijzigen. De eigenaar met het achterstallige onderhoud zorgt zelf dat een en ander weer hersteld wordt en er worden meteen ook betere afspraken gemaakt over bijvoorbeeld het gezamenlijk sparen voor groot onderhoud. Zo worden vergelijkbare conflicten in de toekomst voorkomen.

Het bovenstaande klinkt misschien als een simpele burenruzie. Toch komen er juist bij dit soort conflicten veel juridische haken en ogen kijken over onder meer aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid. Zaken waar u zeker niet over wilt steggelen met uw buren!

Bekijk daarom samen met uw VvE eens of uw splitsingsakte en het huishoudelijk reglement nog actueel zijn. Hebben jullie afwijkende afspraken die nog niet officieel zijn vastgelegd? Zijn er stilzwijgende afspraken die nog niet op papier staan? Door een onafhankelijke notaris-mediator al uw VvE-vragen voor te leggen, weet u zeker dat de afspraken die u samen met uw buren maakt juridisch geldig en in ieders belang zijn!